고금리 병목에 갇힌 베트남 부동산: ‘위기’가 아닌 ‘자산가들의 독점적 기회’인 이유

[ 하노이 K부동산 대표 칼럼 ]

최근 베트남 부동산 시장을 바라보는 투자자들의 시선에 짙은 안개가 번지고 있다. 하노이와 호치민 등 대도시의 신규 분양 소화율이 일시적으로 저조해지고 거래량이 주춤하자, 시장 일각에서는 “과거의 호황기가 끝나고 다시 깊은 침체기로 접어드는 것아니냐”는 우려 섞인 목소리도 나온다.

그렇기에 부동산의 회복-호황-후퇴-침체 사이클을 명확히 이해하고, 그 거대한 흐름위에서 현재의 상황을 냉정하게 판단하는 것이 투자에 있어서 매우 중요하다.

원론적인 관점에서 거시 경제의 톱니바퀴와 부동산 사이클을 들여다보면, 지금의 현상은 시장이 무너지는 전조가 아니라 오해에서 비롯된 ‘착시 현상’임을 알 수 있다. 결론부터 말하자면, 지금 베트남 시장은 호황의 끝이 아니라 침체기를 완전히 탈출해 ‘선별적 회복기’로 진입하는 과정에서 겪는 불가피한 대전환기적 진통이다.

부동산 학계의 통계적 법칙에 따르면, 한 번 시작된 하락 추세가 바닥을 다지고 우상향으로 유턴(U-Turn)하는 데는 공급의 시차와 미분양 소진을 위해 통상 3 년에서 5 년의 시간이 소요된다. 베트남은 지난 2022 년 회사채 부실 사태와 고강도 사정정국으로 혹독한 한파를 겪었다. 그리고 3~4 년이 흐른 지금, 시장은 분명히 바닥을 치고 돌아섰다.

그렇다면 왜 지금 분양 시장이 차갑게 가라앉아 보일까? 바로 미국의 고금리 장기화 기조와 환율 방어라는 글로벌 복병 때문이다.

미국 연준(Fed)의 금리 향방과 글로벌 기준금리 지표

현재 글로벌 금융시장은 미국 연준(Fed)의 매파적 성향과 끈질긴 물가 압력으로 인해 초고금리 장기화(High-for-Longer) 국면을 지나고 있다. 주요 글로벌 투자은행(IB)들의 분석에 따르면, 연준의 금리 인하 시점은 미국의 인플레이션과 고용 둔화가 가시화 될 것으로 예상되는 2027 년 상반기(잠정 6 월 전후)가되어서야 비로소 시작될 전망이다.

이러한 글로벌 긴축 국면 속에서 미국, 베트남, 한국의 지난 5 년간의 기준금리 흐름을 비교해 보면 각국 중앙은행의 치열한 눈치싸움과 정책적 스탠스가 고스란히 드러난다.

위의 표에서 보듯 한국은 내수 부양을 위해 금리를 2.50%까지 빠르게 내렸으나 환율과 집값이 다시 꿈틀거리자 역풍을 맞아 인상 압박을 받고 있다.

반면 베트남 중앙은행은 이러한 부작용을 방지하기 위해 외환보유고를 800 억 달러 중반대로 두텁게 방어하는 동시에(베트남의 경제 규모로 볼 때 적지 않은 외환보유고이다), 실질 기준금리인 재융자율을 2023 년 중순 4.50%로 낮춘 이후 현재까지 유동성 총량을 보수적으로 묶어두며 기조를 유지하고 있다.

즉, 베트남 시장에 신흥공업국으로서의 강력한 GDP 성장 모멘텀과 대도시 아파트에 대한 실매수 수요는 가득하지만, 중앙은행의 철저한 거시경제 통제력과 대출 금리장벽이 일시적인 병목 현상을 만들어내고 있는 것이다.

철저한 역사적 학습효과와 시장의 체질 개선

여기서 우리가 주목해야 할 점은 베트남 정부의 비약적으로 성장한 통제력이다. 과거 2011년 부동산 붕괴 당시, 베트남은 2008 년 미국의 리먼 브라더스 파산으로 촉발된‘글로벌 금융위기’와 맞물려 외환보유고 부족과 살인적인 초인플레이션을 겪으며 경제 전반이 심각한 어려움에 처했었다.

그러나 현금 동원력도, 위기 대응 경험도 부족해 파국을 방치해야 했던 15 년 전의 붕괴당시와 지금의 베트남은 기초체력부터가 완전히 다르다.

현재 베트남은 당시보다 6 배 이상 거대해진 외환보유고를 방패 삼아 글로벌 금리충격을 완벽히 흡수하고 있다. 나아가 과거의 뼈아픈 트라우마를 철저히 학습한 베트남정부는 우왕좌왕하는 대신, 2024년 8월 1일부터 전격 시행 중인 신(新)토지법·주택법·부동산사업법을 통해 시장의 법적 걸림돌을 강제로 해소(Unblock)하는 정교한 칼을 빼 들었다.

정부가 주도하여 법적 인허가를 투명하게 뚫어주는 동시에 부실 개발사를 과감히 솎아내는 이 ‘시장 체질 개선’ 작업은 부동산 시장을 죽이려는 것이 아니다. 다음 호황기로 더욱 건강하게 진입하기 위해 체력을 다지는 과정이다. 실제로 지방의기획부동산이나 기획 토지는 여전히 얼어붙어 있지만, 대도시 중심부의 인프라 우량매물들은 소리 없이 신고가를 경신하는 철저한 ‘차별화 장세’가 이를 증명한다.

역발상 투자학: 금리 인하 전, 자산가들에게 주어진 마지막 골든 타임

이 지점에서 우리는 역발상 투자학에 주목해야 한다.

연준이 금리를 인하할 것으로 예상되는 2027 년 상반기 이후가 되면 베트남 부동산 시장의 움직임은 급격히 재편될 것이다. 환율이 안정되면서 관망하던 해외 대형 부동산 펀드(FDI)의 자금이 대거 유입되고, 베트남 국내 대출 금리가 한 자릿수로 내려앉으며 그동안 억눌렸던 중산층 실수요자들이 분양 시장으로 대거 복귀할 것이다.

돈의 길목인 전통적 핵심 입지와 역세권(베트남에선 아직 역세권의 개념이 뿌리내리지 않은 상태이다. 하지만 메트로 노선의 대거 착공 등에 의해 역세권이란 개념이 멀지 않은 시기에 대중에 안착 될 것으로 생각한다) 등 핵심 인프라 지역을 중심으로 ‘극단적 차별화 호황기’가 도래하는 것은 시간문제일 것으로 생각한다.

결과적으로, 금리가 떨어져 대중(일반 투자자)들이 우르르 몰려오기 전까지 남은 시간이은행 대출(레버리지)이 전혀 필요 없는 현금 자산가들에게는 역사상 가장 안전하고 유리한 ‘독점적 진입 기회’가 된다.

금리 부담에 짓눌린 일반 투자자들이 관망세로 돌아선 바로 지금이야말로, 자산가들이아무런 경쟁 없이 시행사로부터 최고의 조건과 혜택을 제안받으며 핵심 우량 매물을 선점할 수 있는 최고의 적기이기 때문이다.

소득 성장과 인프라 확충이라는 원론적인 본질이 결국 고금리라는 일시적 장벽을이겨내고 회복기의 본궤도에 진입할 때, 시장의 과실은 지금 고요하게 움직인 자산가들의 몫이 될 것이다.

대중의 공포 속에 숨겨진 베트남 부동산의 진짜 가치를 통찰할 때이다.

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