[ 하노이 K부동산 대표 칼럼 ]
최근 베트남 부동산 시장이 단기적인 조정기와 숨 고르기를 거치면서 시장 참여자들 사이에서는 다소 상반된 기류가 감지되고 있다. 전체적인 거래 심리는 주춤한 반면, 하노이 핵심 요지에서 새로 분양하는 하이엔드 아파트의 평균 분양가는 전용면적(𝑚2) 기준으로 여전히 약 $6,000 ~ $8,000 선의 높은 수준을 유지하고 있기 때문이다.
과거 활황기였던 2017~2019 년 분양 당시, 하노이 하이엔드 주택의 분양가는$2,000 ~ $2,500 선이었다. 이 자산들이 수년 간 베트남의 고도 성장과 함께 현재 $5,000 ~ $5,500 수준의 단단한 시장 가격을 형성하고 있다는 점을 고려하더라도,신규 분양가에 대해 다소 의구심을 갖는 투자자가 적지 않다.
그러나 현재의 高분양가는 일시적인 과열이나 거품이 아니다. 이는 글로벌 원자재 시장의 변화, 하노이 도시 계획의 대전환, 그리고 베트남 정부의 제도적 개편이 맞물려 형성된 ‘되돌릴 수 없는 새로운 기준(New Normal)’이다. 그 구조적 원인을 세 가지 측면에서 분석해 보고자 한다.
1. 글로벌 인플레이션과 건축 원가의 구조적 폭등
지난 수 년간 전 세계를 덮친 공급망 위기와 인플레이션은 건축 원가의 체급을 완전히 바꾸어 놓았다. 일례로 한국의 경우, 불과 수년 전 평당 400 만 원 선 이던 아파트 재건축 공사비가 최근 1,000 만 원에 육박하며 분양가 폭등 및 사업 중단 사태가 속출하고 있다.
하노이의 하이엔드 아파트 역시 동일한 글로벌 자재 시장의 영향권에 있다. 철강, 시멘트 등 핵심 자재비와 인건비, 물류비의 상승으로 인해 과거 2017~2019 년도 수준의 공사비 환경으로는 이제 더 이상 하이엔드 급의 품질을 구현하는 것이 원가 구조 상 불가능해졌다.
즉, 공급을 위한 ‘시작 비용’ 자체가 달라진 것이다.
2. 개발 요지의 고갈과 ‘홍강 2030 마스터플랜’의 지각변동
과거 하노이의 성장을 주도했던 전통적 중심지(서호, 미딩 등)의 하이엔드 개발 부지는 이제 사실상 소진(Dry-out) 단계에 이르렀다. 이에 따라 하노이 부동산 시장의 중심축은 베트남 정부가 2030 년 완공을 목표로 사활을 걸고 추진 중인 ‘홍강 경관 개발 프로젝트(Hong River Master Plan)’를 따라 재편되고 있다.
홍강을 하노이의 새로운 중심 공간으로 탈바꿈하는 이 대형 호재와 맞물려 강남·북의 토지 가치는 가파르게 상승하고 있다.
- 홍강 남쪽 (기존 도심 인접 축): 이미 인프라가 완성된 전통 요지인 만큼,남아있는 극소수 부지의 희소성이 극대화 되었다. 높은 토지 매입 원가로 인해 신규 단지들은 $7,000 ~ $8,000 이상의 초고가 분양가를 형성 할 수밖에 없다.
- 홍강 북쪽 (동아인, 롱비엔 등 신도시 축): 홍강 개발과 대형 교량 건설 등인프라 확충의 최대 수혜지로서 가장 가파른 땅값 상승률을 보이는‘미래의 요지’이다. 현재 $6,000 대 수준의 분양가로 진입이 가능하나, 개발본격화에 따라 향후 남쪽과의 격차를 빠르게 좁혀갈 것으로 전망된다.
3. 개정 토지법 시행: ‘매년 토지 실거래가 반영’의 제도적 방어선
가장 결정적인 요인은 베트남 정부의 강력한 제도 변화에 있다.새롭게 시행 중인 개정 토지법의 핵심은 과거 5 년에 한 번씩 결정되던 토지기준가격 제도를 폐지하고, 매년 실제 시장에서 거래되는 실거래가(실가)를 반영하여 ‘연간 토지 가격표(Annual Land Price List)’를 작성·고시하는 것이다.
이 제도의 변화는 시행사(개발사)가 정부에 지불해야 하는 토지 사용료(Land Use Fee)와 관련 세금이 매년 실제 시장 가치에 맞춰 합법적으로 상승함을 의미한다.
결국 시간이 흐를수록 시행사의 토지 확보 및 개발 비용 부담은 커질 수밖에없으며, 이는 신규 분양가의 하방 경직성을 강력하게 지지하는 방어선 역할을하게 된다.
결론: 시장의 소음 뒤에 숨겨진 본질을 보아야 할 때
“단기 침체기이니 조금 더 기다리면 가격이 떨어지지 않을까”라는 기대는 현재의물리적·제도적 구조 상 실현되기 어렵다.
정부가 매년 토지 실가를 반영해 세금을 책정하는 상황에서 글로벌 공사비가 하향 안정화되지 않는 한, 시간이 지날수록 후행 하는 프로젝트의 분양가는 더 높아질 수 밖에 없는 구조이기 때문이다.
2017 년에 $2,000 대였던 아파트가 현재 $5,000 대의 견고한 자산 가치를 증명 해냈 듯, 현재의 신규 분양가($6,000 ~ $8,000)는 하노이 하이엔드 주택 시장이 마주한 새로운 바닥 가격(Floor Price)이자 출발선이다.
단기적인 시장 심리 위축에 따른 소음에 흔들리기보다, 홍강 프로젝트를중심으로 변화하는 하노이의 도시 미래 가치와 원가 구조의 변화를 직시해야한다.
따라서, 철저한 분석을 바탕으로 이미 검증된 강 남쪽의 안전 자산을 확보하거나,무섭게 성장하는 강 북쪽의 미래 가치를 ‘오늘의 기준 가격’으로 선점하는 것이 현 조정기를 가장 지혜롭게 활용하는 자산 투자 전략이 될 것이다.
[하노이 K부동산 대표칼럼 바로가기 : 임대료의 착시를 넘어 ‘본질 가치’에 투자하라]
