“만약 타임머신을 타고 1990년대의 서울로 돌아갈 수 있다면, 여러분은 지금 당장 무엇을 하시겠습니까?”
아마 열이면 열, 영끌을 해서라도 강남의 아파트를 사거나 핵심 입지를 매입하실 겁니다. 우리는 이미 대한민국의 눈부신 경제 성장과 그에 따른 부동산의 폭발적인 자본차익을 두 눈으로 똑똑히 목격했기 때문입니다.
하지만 안타깝게도 시간을 되돌릴 수는 없습니다. 게다가 2026년 현재, 대한민국의 부동산 시장 안정화를 위한 정부의 중과세 정책을 더이상 피할 수 없습니다.
최대 12%에 달하는 취득세, 종합부동산세, 그리고 차익의 최대 82.5%까지 부과 될수 있는 양도소득세까지.. 이제 한국에서 다주택을 유지한다는 것은 자산 증식이 아닌 ‘세금 방어’라는 고단한 싸움을 의미합니다.
그렇다면 자본차익의 기회는 영영 사라진 것일까요? 아닙니다. 시간을 되돌릴 순 없지만, 비행기를 타고 과거의 서울로 날아갈 수는 있습니다.
바로 ‘베트남(Vietnam)’입니다.
1. 1990년대 서울의 데자뷰, 하노이
현재 베트남의 중심 수도 하노이를 방문해 보면 거대한 에너지를 느낄 수 있습니다.
도심 곳곳에 솟아오르는 타워크레인, 새롭게 착공 및 개통을 앞두고 있는 지하철(메트로) 노선들, 글로벌 기업들의 대규모 인프라 투자, 그리고 무엇보다 ‘내 집 마련’의 꿈을 안고 성장하는 젊은 중산층까지.
이는 마치 강남 개발이 한창이던 1980~90년대 대한민국 서울의 데자뷰를 보는 듯합니다. 도시가 팽창하고 인프라가 깔리는 시기, 부동산 가격이 어떻게 움직이는지 우리는 이미 경험으로 알고 있습니다.
2. 베트남이 진짜 ‘골든타임’인 이유
도시가 성장한다고 해서 무조건 내 수익이 되는 것은 아닙니다. [한국 vs 베트남 부동산 세금 비교 보고서]에서도 살펴보았듯이, 투자 수익률의 완성은 결국 ‘세금’에 있습니다.
아무리 한국에서 아파트 값이 2배 올라도 세금으로 70~80%를 내야한다면 실질적인 자본차익(Capital Gain)은 무의미합니다. 하지만 베트남은 그와 달리 세금 부담이 없습니다.
- 보유세의 부재 : 한국 투자자들의 가장 큰 고민인 ‘종부세’가 없습니다. 매년 발생하는 수천만 원의 보유세 걱정 없이, 맘 편히 보유하며 자산 가치가 상승하기를 기다리면 됩니다.
- 양도세 2% 단일세율의 파격: 10억에 산 아파트가 20억이 되어도, 30억이 되어도 상관없습니다. 베트남의 양도세는 차익이 아닌 ‘매매가의 2%’로 고정되어 있습니다. 수익이 클수록 내가 온전히 가져가는 몫이 기하급수적으로 커지는 구조입니다.
3. 왜 지금 움직여야 하는가?
글로벌 공급망 재편(China Plus One)의 최대 수혜국으로 꼽히는 베트남은 매년 높은 경제 성장률을 기록하고 있습니다. 특히 외국인들의 부동산 소유가 합법화된 이후, 발 빠른 글로벌 자본과 한국의 스마트한 자산가들은 이미 베트남 핵심지의 우량 매물을 선점하고 있습니다.
하지만 이 골든타임이 영원하지는 않을 것입니다. 베트남 정부도 자국 부동산 시장이 성숙기에 접어들면, 점진적으로 세금 제도를 개편하거나 규제를 강화할 가능성이 있습니다. 즉, 보유세가 없고 양도세가 파격적인 ‘지금’이 바로 진입의 최적기입니다.
자산을 지키고, 다시 한번 점프업 하십시오
한국에 묶여있는 저효율·고세금 부동산을 현금화하여, 세금 규제가 없고 성장 잠재력이 아직 충분한 베트남의 우량 자산으로 포트폴리오를 다각화하십시오.
90년대 강남 아파트를 놓쳤던 아쉬움, 베트남에서 다시 한번 그 자본차익의 주인공이 되실 수 있습니다.
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